« powrót

 

23.02.2012 CENY OFERTOWE MOCNO ZAWYŻONE!!!

23.02.2012

Tym razem  poprosiliś›my Poś›redników w Obrocie Nieruchomoś›ciami z różnych regionach  kraju o ocenę™ poziomu cen w różnych grupach mieszkań. Tylko 35 proc. pytanych stwierdził‚o, że poziom cen mieszkań„ o powierzchni do 30 mkw. jest adekwatny do ich wartoś›ci rynkowej. Reszta uważa, że ceny te są zawyżone. To przewartoś›ciowanie jest oceniane od 5 do 33 proc. Najwyższe €“ w mniejszych miejscowoś›ciach. Na sprzedaż nawet tak mał‚ych lokali trzeba czekać w większoś›ci miejscowoś›ci 3 do 6 miesięcy.
W grupie lokali o powierzchni 30 do 50 mkw, zaledwie co pią…ty Poś›rednik w Obrocie Nieruchomoś›ciami stwierdził, iż ceny tych lokali odpowiadają ich wartoś›ci rynkowej. Pozostali uznali, że są… zawyżone i w wię™kszoś›ci przypadków – od 10 do 20 proc. Można przypuszczać‡, iż to zawyżenie cen €“ jest spowodowane i wię™kszym zainteresowaniem tą… grupą… lokali, ale zainteresowanie nie przekł‚ada się™ na efektywny popyt czyli wsparty możliwoś›ciami finansowymi potencjalnych nabywców. Tu również czas oczekiwania na kontrahenta wynosi co najmniej kilka miesię™cy. Ciekawe, że poś›rednicy z wię™kszych miast – Poznań, Warszawa, Kraków, Gdynia czy Katowice – wskazują… na podobne przewartoś›ciowanie cen jak poś›rednicy z Brzeska, Goleniowa czy Czł‚uchowa. I w tej grupie lokali €“ zbyt wysokie oczekiwania cenowe sprzedają…cych €“ przekł‚adają… się™ na czas oczekiwania na transakcje, niestety również kilka do kilkunastu miesięcy.
Również przy lokalach wie™kszych niż 50 mkw. tylko 35 proc. pośredników uważa, że ceny odpowiadają… realnej  wartoś›ci tych mieszkań„. Blisko dwie trzecie Pośredników w Obrocie Nieruchomoś›ciami uważa,że proponowane przez sprzedają…cych ceny są… zawyżone. Jednak w tej grupie lokali czas oczekiwania na kupca wyrąźnie się™ wydłuża €“ bo nawet do 15 miesię™cy. Mamy wię™c obraz rynku na którym: oferenci wyraźnie tkwią… w oczekiwaniach cenowych z okresu bańki cenowej i z niedowierzaniem przyjmują opinie poś›redników, że tak wysokie ceny nie rokują… zawarcia transakcji, a poszukujący przy mniejszej zdolnoś›ci nabywczej oraz dłuższej podaży mieszkań„ oczekują… sporej negocjacji cen.
Jak jednak w sytuacji trudnoś›ci ze sprzedaży… reagują… właściciele mieszkań  na propozycje obniżenia ceny lokalu?
Beata Uberna z Goleniowa twierdzi, że: €žklienci zazwyczaj wiedza lepiej ile warte jest ich mieszkanie a ich nastawienie do weryfikowania ceny do poziomu rynkowego jest zwykle negatywne€.Dodaje jednakże, że klient jest w stanie przyjąć‡ argumenty o zawyżonej cenie jeżeli są poparte rzeczywistymi informacjami o wartoś›ci zawartych podobnych transakcji€.
Elżbieta Trawil„ska z Bydgoszczy zwraca uwagęna wpł‚yw czasu na decyzje sprzedających:€žpo dłuższym braku zainteresowania sprzedaży właściciela  decyduje się™ na obniżenie ceny.
Henryka Wilczyń„ska z Czł‚uchowa zauważa, że: €žbrakuje ofert mieszkań„ średniej klasy €“ sprzedają… się albo bardzo tanie oferty lub skrajnie luksusowe, ale na ogół klienci są zorientowani w zmianach rynkowych i często ten argument wystarcza do obniżenia wartoś›ci ofertowych.
Jest jednak grupa klientów, która pragnie uzyskania dłuższe ceny i dla tej grupy żaden argument nie jest wystarczają…cy. Wyobrażenia tych klientów zdaniem Henryki Wilczyń„skiej – pozostaje na poziomie cen z „hossy rynku nieruchomoś›ci w latach 2007/2008.
Marek Urban z Krakowa mówił:Przy umowie otwartej (pozwalają…cej na umieszczenie oferty w wielu biurach), bardzo trudno jest przekonać‡ klienta do realnej ceny sprzedaży nieruchomoś›ci. Najwie™kszy wpł‚yw na to mają… o€žngraniczenia z biur nieruchomoś›ci, którzy aby tylko podpisaną‡ umowę pośrednictwa i przenieśnienie lokalu do biura zgadzają… się™ €žna propozycje cenowe wł‚aś›ciciela (nie wspominają…c już  o minimalnych kwotach prowizji lub całkowitego jej braku).
Wielu poś›redników zwraca uwagę, że podstawę do ustalania ceny ofertowej dla większości właścicieli są ceny z ofert zamieszczanych w Internecie.Argumenty przedstawiane, typu iż ceny transakcyjne są zupeł‚nie inne i nie mają… wiele wspólnego z ceną… z ogł‚oszenia, praktycznie nie odnoszą… żadnych skutków€- mówił Marek Urban.
Inaczej sytuacja wyglą…da przy umowach na wyłącznie‡, gdzie poś›rednik jest doradą…, który wie jaka jest realna wartością‡ nieruchomości i analizują … się™ w umoweę na wyłą…cznoścć ustali cena™ na rzeczywistym poziomie. Nie sztuką… jest posiadania 1000 ofert lecz sztuką… jest sprzedanie ‡ kilku z nich w możliwe najkrótszym czasie na przyzwoitych warunkach  podkreś›la Marek Urban.
Leszek Hardek z Torunia, też zwraca uwagę™ na zjawisko, że wię™kszość‡ obsĹługi dzisiaj na rynku nie jest prowadzona przez Poś›redników w Obrocie Nieruchomoś›ciami (czyli posiadaczy uprawnień„ zawodowych) a jedynie przez agentów (osoby bez licencji), którzy za wszelką… cenę chcą  przynieść‡ umowę™ do biura dla którego pracują… €“ ale potem nie ś›ledzą… losu tych ofert ani ich nie aktualizują….€žKlienci chcą… koniecznie przekonać‡ się™ na wł‚asnej skórze  czy poś›rednik ma rację™-mółwi Leszek Hardek -Niestety czę™sto jednak potem prowadzi to do zgł‚aszania oferty do wielu biur, gdzie nastę™pnie nikt na tym co jest prezentowane nie panuje. Ta sama oferta wystę™puje w różnych cenach. Leszek Hardek podkreśla, że gdyby dzisiaj próbował wyciągnąć‡ jakie wnioski z prezentowanych ofert w Internecie to informacja ta jest zupeł‚nie niewiarygodna. Tylko niewielka część‡ klientów sł‚ucha rad pośrednika.
Ewa Bugzel – dział‚ają…ca na rynku warszawskim mółwi, że klienci reagują oburzeniem, sugerują…c naszą niekompetencję™ w szacowaniu ich nieruchomoś›ci, powoł‚ując… się™ na wysokość‡ cen w innych ofertach na portalach internetowych, w ich opinii podobnych nieruchomoś›ci. Żądają podwyĹźszenia ceny, aby „było z czego opuszczać”. Nakłonienie klienta do zaoferowania lokalu w  cenie zbliĹźonej do rynkowej, spotyka się z niechęcią, często rezygnacją z umowy.
Pośrednicy często podkreślają, że właściciele  mają do swoich mieszkań stosunek emocjonalny, który powstaje na skutek przeżyć związanych z mieszkaniem, kojarzeniem go z wieloma wydarzeniami – zwłaszcza gdy wspomnienia o nich są miłe. Tymczasem potencjalny nabywca widzi jedynie nieruchomość i oczywiście szuka argumentów na wynegocjowanie  obniżki ceny.
W mediach pojawia się często argument, Ĺźe „pośrednik doliczając wysoką prowizję zawyĹźa cenę”.  Otóş warto przypomnieć, Ĺźe cena – szczegĂłlnie na wtĂłrnym rynku – jest wyłącznie wynikiem gry rynkowej miedzy popytem a podażą. Tę cenę ustala rynek, jest ona rezultatem negocjacji, w ktĂłrych na szalę rzuca się argumenty o cechach nieruchomości i moĹźliwościach nabywcĂłw.  Natomiast wysokość wynagrodzenia Pośrednika  w Obrocie Nieruchomościami czy to w postaci kwoty czy procentu wartości transakcji – jest ustalana na ogół przed zawarciem transakcji w umowie miedzy klientem a obsługującym go pośrednikiem.Â

źródło: Polska Federacja Rynku Nieruchomoś›ci z siedziba… w Warszawie